Анализ ипотечного кредитования в современных российских условиях
Одним из драйверов развития рынка являются ипотечные ценные бумаги, но таких сделок пока немного. Как рассказала в своем выступлении заместитель директора департамента структурированных продуктов АИЖК Елена Музыкина, доля выпусков ипотечных облигаций в общем объеме кредитования не превышает 10%. Начиная с 2006 года, состоялось всего 16 внутренних сделок секьюритизации российских ипотечных активов на сумму более 122 млрд. руб. и 13 трансграничных сделок более чем на 61 млрд. руб. В 2011 году было закрыто 7 сделок на 46.4 млрд. руб.
Вопросы секьюритизации ипотечных бумаг затронул в своем выступлении и Сергей Кадук, начальник Управления долговых рынков ООО «ВЭБ Капитал». Он отметил, что стоимость привлечения капитала для банков постоянно растет - так, по сравнению с январем-сентябрем 2011 года ставки привлечения на рынках капитала выросли примерно на 2-2.5%. В то же время повышать аналогичным образом ставки по выдаче ипотечных кредитов банки не могут и теряют прибыль. В качестве выхода С. Кадук наметил несколько банковских стратегий, включая секьюритизацию (для банков с выдачей ипотечных кредитов в объеме от 1.5-2 млрд. руб. в год), продажу портфеля (для банков с выдачей менее 100 млн. руб. в месяц и низким уровнем собственного капитала) или поиск промежуточного фондирования.
Также участники конференции обсудили другие проблемы, возникающие с применением 405-ФЗ, в частности, заявительный порядок регистрации ипотеки. Раньше момент возникновения ипотеки наступал при регистрации права собственности на объект недвижимости. Эта запись показывала обременение собственности и служила отправной точкой при оспаривании сделки. При уведомительном порядке регистрации ипотеки риск банка получить оспариваемую сделку существенно вырастает, потому что внесение сделки в реестр ставится в зависимость от сознательности заемщика.
Обсуждалась в ходе дискуссии и передача регистрации сделок с недвижимостью нотариусам. Согласно 405-ФЗ, нотариусы и их помощники теперь могут подавать необходимые документы в органы Росреестра от лица своего клиента. Это позволит сократить сроки регистрации и снизить издержки для всех участвующих сторон, а также облегчить обращение взыскания на заложенную недвижимость.
Кроме того, пока участники рынка ипотечного кредитования и юристы говорят о недостатках нового документа и способах их устранения, нотариусы вынуждены применять новый ФЗ на практике. Как отметила Марина Брагина, председатель Комиссии по методической работе и изучению практики применения законодательства в сфере нотариата Московской нотариальной палаты, специалистов беспокоит неточность некоторых формулировок 405-ФЗ и их несовпадение с другими законами. Однако если у других участников ипотечных правоотношений есть право выбора, воспользоваться ли услугами нотариуса, то у нотариуса нет права отказаться удостоверять договор об ипотеке. «Ни одной стороне, ни одному участнику этих правоотношений закон не вменил ответственности за то, что он делает по этому пока еще непонятному закону. Только нам. То есть, все ничего не понимают, а отвечаем за это мы, нотариусы. Очень неприятно оказаться в такой ситуации», - подчеркнула М.Брагина.
Наконец, остается открытым вопрос о том, какие группы населения станут основными получателями ипотечных кредитов в ближайшие годы. Как рассказал в своем выступлении Анатолий Вишневский, директор Института демографии ГУ-ВШЭ (ИДЕМ), в течение предстоящих 20 лет в России число людей в возрасте от 20 до 40 лет сократится с 45 млн. до 30-32 млн., а в возрасте старше 60 лет - вырастет с 25 до 32-37 млн. Соответственно, роль пожилых людей на потребительском рынке возрастет, что не может не сказаться на рынке жилья и ипотеке.
Надежда Косарева, президент фонда «Институт экономики города» рассказала, что в России очень большая доля собственников жилья (около 73%), в жилье на правах социального найма проживают 16% граждан, а еще 11% - снимают квартиру на свободном рынке. Законодательство не обеспечивает защиту прав сторон договора найма жилого помещения, сектор находится в теневой зоне, отсутствуют экономические стимулы его развития. Докладчик предложила внести ряд поправок в ГК и в другие законы, в частности, ввести понятие «доходный дом» и стимулировать банки выдавать кредиты на строительство таких домов.
По итогам конференции очевидно, что быстрое развитие ипотеки наряду с новыми возможностями для всех участников ставит перед российским рынком и ряд серьезных новых проблем, которые требуют комплексного подхода в своем решении и привлечения лучших международных практик. Все перечисленные и другие вопросы обсуждались в ходе конференции «Ипотечное кредитование в России» 25 апреля в Москве. В работе конференции приняли участие более 200 представителей профильных министерств и ведомств, региональных ипотечных агентств, банковского сообщества, юридических и нотариальных компаний, ипотечных брокеров, аналитических институтов.