Анализ ипотечного кредитования в современных российских условиях

Особенности развития рынка ипотечного кредитования в России

Объем ипотечных кредитов, выданных в течение 2012 года, может составить 800 млрд. - 1 трлн. руб. В течение 2011 года ипотечным кредитованием воспользовались 520 тыс. заемщиков, а в текущем году эта цифра может вырасти до 650 тыс. человек. Только за первые два месяца 2012 года выдано более 73 тыс. ипотечных кредитов на 103 млрд. руб. В перспективе в течение ближайших пяти лет к помощи ипотеки при приобретении жилья могут прибегнуть около 2-3 млн. семей. Такие данные привел генеральный директор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александр Семеняка в своем выступлении на X всероссийской конференции «Ипотечное кредитование в России», прошедшей 25 апреля в Москве и организованной Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и Информационным агентством AK&M.

Всего за 2011 год было выдано ипотечных кредитов на 713 млрд. руб., что на 90% превысило уровень 2010 года, а также, по подсчетам AK&M, на 19% выше ранее прогнозировавшегося уровня (600 млрд.).

За 2011 год объем ипотечной задолженности на балансах банков, по данным АИЖК, увеличился на 30.6% до 1.5 трлн. руб. Произошло также существенное улучшение качества ипотечного портфеля. Ипотечная задолженность, имеющая просроченные платежи сроком от 30 дней, к концу 2011 года снизилась в абсолютном выражении с 88 до 69 млрд. руб. Почти в два раза (с 7.8% до 4.7%) сократилась ее доля в общем объеме накопленной ипотечной задолженности. Однако серьезной проблемой остаются высокие ставки по ипотечным кредитам. Средневзвешенная ставка в феврале 2012 года составила 11.9%, что демонстрирует тенденцию к плавному росту (ноябрь 2011 года - 11.4%, декабрь - 11.6%, январь 2012 года - 11.8%). По прогнозам АИЖК, в первой половине года возможно повышение ставок до 12.5%. Такие данные объясняют, почему только 9% россиян считают ипотечное кредитование на покупку жилья доступным - об этом сообщила в своем выступлении генеральный директор НАФИ Гузелия Имаева. Она добавила, что 81% населения России не может воспользоваться данным видом кредитования, чтобы улучшить свои жилищные условия. По данным исследования, которое провело НАФИ, россияне (кроме жителей Москвы) считают, что оптимальными параметрами ипотечного кредитования являются процентная ставка в 7.5%, срок кредита - 10 лет и ежемесячная оплата 15 тыс. руб. Объем рынка ипотеки сдерживается низким уровнем доходов населения и нестабильностью доходов.

Возможные способы решения проблемы обсудили участники конференции. На удорожание ипотечных кредитов влияют уровень ликвидности кредитных организаций, ставки привлечения ресурсов на межбанковском рынке, отметил в своем выступлении президент Ассоциации региональных банков России (АРБР) Анатолий Аксаков.

На ситуацию со ставками влияет принятие закона № 405-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка обращения взыскания на заложенное имущество», который усложнил работу банков по взысканию задолженности и реализации залогов. Согласно этому закону, в случае, если должник при невозможности расплатиться возвращает банку квартиру, то даже если стоимости недвижимости недостаточно для погашения ипотечного кредита, задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной. В таких ситуациях банки несут потери, т.к. получают подешевевшую квартиру, которая при продаже не покроет сумму оставшейся задолженности. Чтобы снизить риски, банки будут вынуждены поднимать первоначальный взнос и ставки по кредитам, прогнозируют участники рынка.

Такие законы работают против добросовестных заемщиков, отметил А.Аксаков. АРБР подготовила соответствующие поправки в 405-ФЗ, которые будут направлены в Министерство экономического развития. Один из способов снизить ставки, при этом не повышая риски для банков, - расширение ипотечного страхования. Нина Смирнова, генеральный директор СК АИЖК, рассказала об итогах применения этого вида страхования в России. Кредиты с ипотечной страховкой стали выдаваться с лета 2010 года. На 1 января 2012 года кредиты с низким первоначальным взносом и ипотечным страхованием выдавали 89 банков, договоры ипотечного страхования заключали 24 страховые компании. Всего за 2010-2011 год выдано на 12.2 млрд. руб. ипотечных кредитов со страховкой, заключено 7.6 тыс. договоров ипотечного страхования. Для упрощения совместной работы СК АИЖК, банков и страховщиков нужно дополнительно стандартизировать методы работы оценочных компаний, считает Н.Смирнова.

Однако жизнеспособность этой системы также поставлена под вопрос со вступлением в силу закона 405-ФЗ, отметил в своем выступлении руководитель юридического департамента банка «Дельтакредит» Игорь Шкляр. При обнулении долга договор страхования досрочно прекращает свое действие, а страховой случай не может наступить. И страховка, соответственно, не компенсирует банку понесенные убытки. Вопрос может быть решен принятием поправок в закон, согласно которым при обнулении долга задолженность не прекращается, а погашается за счет выплаты страхового возмещения. В противном случае банки будут вынуждены дополнительно поднимать ставки и уровень первоначального взноса.