Модель CAPM
Общая ставка дисконта по методу САРМ определяется по формуле:
, где
- общая ставка дисконта,- безрисковая составляющая или ставка рефинансирования ЦБ РФ (7,75%),- мера систематического риска,- отраслевой риск (возьмем в размере 15% для строительной отрасли)
При расчете ставки дисконтирования данным методом выявляются показатели, которые составляют наибольший риск для проекта. Такими показателями являются близость выборов, продолжительность жизни, уровень инфляции, доступность к информации, уровень здравоохранения, размер пенсий, прожиточный минимум и территориальная диверсификация. Все эти факторы, кроме территориальной диверсификации, в большей степени несут риск при реализации квартир, то есть оказывают сильное влияние на покупательную способность населения.
В начале необходимо определить меру систематического риска. Для этого подберем показатели для макроэкономического, отраслевого и микроэкономического уровней, которые будут оцениваться по шкале рисков. Выбранные показатели представлены в табл. 2.8.
Таблица 2.8 - Определение меры систематических рисков
|
Показатель |
Уровень |
Примечание | ||
|
Низкий |
Средний |
Высокий | ||
|
0,5 |
1 |
1,5 | ||
|
I Макроэкономический уровень | ||||
|
Политическая стабильность | ||||
|
Близость выборов |
+ |
Собственное мнение | ||
|
Уровень легитимации власти |
+ | |||
|
Приемлемость политического режима |
+ | |||
|
Роль фактора личности |
+ | |||
|
Социальная стабильность | ||||
|
Средний уровень жизни населения |
+ |
http://petrostat.gks.ru/digital/region12/DocLib/01ind_g.htm | ||
|
Величина прожиточного минимума |
+ |
http://petrostat.gks.ru/digital/region12/20091/04prmin_g.htm Соотношение среднедушевых денежных доходов и прожиточного минимума в III квартале 2010 года составило 475,0 % и увеличилось по сравнению с III кварталом прошлого года (395,9%). | ||
|
Средний уровень безработицы |
+ |
http://petrostat.gks.ru/digital/region9/2007/02bezr_g.htm На конец октября 2010 года уровень регистрируемой безработицы составил 0,6% экономически активного населения, на конец октября 2009 года - 1,1%. | ||
|
Средний размер заработной платы |
+ |
http://petrostat.gks.ru/digital/region12/20091/02zarpl_g.htm Средняя номинальная заработная плата, начисленная за сентябрь 2010 года, состави- ла 27 295 рублей. | ||
|
Суммарная задолженность по заработной плате |
+ |
http://petrostat.gks.ru/digital/region12/20091/03zadol_g.htm На 1 ноября 2010 года, суммарная задолженность составила 34,5 млн. рублей. Объем задолженности по сравнению с 1 октября 2010 года увеличился на 32%, по сравнению с 1 ноября 2009 года уменьшился на 3%. | ||
|
Средняя продолжительность жизни |
+ |
www.baltinfo.ru К 2011 году средняя продолжительность жизни петербуржцев составит 71 год. | ||
|
Средний уровень младенческой смертности |
+ |
Коэффициент младенческой смертности в Петербурге равен 5,2. Это один из самых низких показателей. www.demoscope.ru | ||
|
Величина естественного прироста населения |
+ |
В целом наблюдается отрицательный естественный прирост www.demoscope.ru | ||
|
Величина естественной убыли населения |
+ |
Уровень естественной убыли населения имеет тенденцию к уменьшению. www.demoscope.ru | ||
|
Средний возраст населения |
+ |
Средний возраст петербуржцев 40,9 лет. www.rehabsys.ru | ||
|
Уровень образования населения |
+ |
http://petrostat.gks.ru/digital/region13/DocLib/01obr_g.htm | ||
|
Величина ВВП в расчете на душу населения |
+ |
http://www.seemore.ru/from/2852414/2921725 Всемирный банк (ВБ) скорректировал в сторону понижения прогноз по росту ВВП РФ в 2010 году - до 4,2% по сравнению с 4,5% в июне | ||
|
Экономическая стабильность | ||||
|
Курс национальной валюты относительно USD |
+ |
www.spb.rpb.ru | ||
|
Стабильность курса котировки валюты |
+ |
www.spb.rbc.ru | ||
|
Ставка рефинансирования ЦБ РФ |
+ |
7,75% www.cbr.ru | ||
|
Величина внешнего государственного долга |
+ |
В абсолютном выражении российский внешний государственный долг на 1 января 2010 года составил 37,6 млрд долларов, что является одним из самых низких показателей в Европе. По относительным показателям, российский внешний госдолг составляет 3 % от объема ВВП страны. | ||
|
II Мезоэкономический уровень | ||||
|
Величина среднеотраслевой рентабельности |
+ |
20 - 22 % www.raexpert.ru | ||
|
Плотность застройки |
+ |
www.kvadrat.ru | ||
|
Средний срок окупаемости |
+ |
www.ozenka-biiznesa.ru | ||
|
Динамика цен на недвижимость |
+ |
www.bn.ru (маркетинговое исследование, раздел 1) | ||
|
Динамика изменения себестоимости |
+ |
www.bn.ru | ||
|
Средний размер заработной платы по отрасли |
+ |
Заработная плата составляет около 14 % себестоимости www.stroim-dacha.ru | ||
|
Объем иностранных инвестиций |
+ |
www.restate.ru | ||
|
III Микроэкономический уровень | ||||
|
Емкость рынка |
+ |
Маркетинговое исследование, раздел 1 | ||
|
Среднее значение доли организации на рынке |
+ |
http://www.dp.ru/a/2010/10/12/Rejting_zastrojshhikov_Sank На долю строительных компаний, не входящих в десятку, приходится около 60% строящегося в Петербурге жилья. | ||
|
Сложность проникновения на рынок |
+ |
Собственное мнение | ||
|
Уровень конкуренции |
+ |
www.restate.ru | ||
|
Конкурентоспособность организации |
+ |
www.gorodskoi.ru | ||
|
Средний уровень товарной диверсификации |
+ |
http://www.setlgroup.ru/ | ||
|
Средний уровень территориальной диверсификации |
+ |
http://www.setlgroup.ru/ | ||
|
Степень монополизированности рынка |
+ |
www.sbppromstroy.ru | ||
|
Текущее состояние лидеров рынка |
+ |
www.restate.ru | ||
|
Степень зависимости от поставщиков |
+ |
http://www.setlgroup.ru/ | ||
|
История и репутация лидеров рынка |
+ |
http://www.setlgroup.ru/press/news/id444/ | ||
|
Соотношение собственных и заемных средств в структуре капитала |
+ |
В основном строительство будет вестись за счет средств дольщиков | ||
|
Вероятность картельного сговора основных игроков рынка |
+ |
Маркетинговое исследрвание, анализ района строительства (перечень застройщиков достаточно обширен) | ||
|
Итого "+" |
16 |
19 |
5 |
- |
1 2