Методические основы маркетингового анализа рынка недвижимости

Развитие рынков товаров и услуг, к которым принадлежит и рынок недвижимости, сопровождается ростом конкуренции и повышением потребительских требований. Посему, исследование факторов конъюнктуры рынка является важной составляющей оценки эффективности любого инвестиционного проекта

Маркетинговое исследование рынка недвижимости и строительства неотъемлемо связано и со стадиями (фазами) жизненного цикла объектов недвижимости, которые предопределяют один из вариантов сегментации этого рынка.

Жизненный цикл объекта недвижимости характерен для каждого сектора недвижимости. Весь жизненный цикл объекта делится на две стадии от бизнес-идеи до окончания строительства или реконструкции длится девелоперская стадия, а после нее - инвестиционная. По окончанию строительства начинается обращение объекта он может быть либо продан, либо оставлен на удержании. В свою очередь, удержание в большинстве случаев заканчивается продажей. Однако собственник может продать объект в текущем состоянии, а может перепозиционировать (перепрофилировать) его, а затем уже реализовывать. В ряде случаев объект может быть снесен, а земельный участок использован совсем для других целей [1].

В продолжение жизненного цикла объекта выделились следующие направления деятельности в сфере маркетинга недвижимости:

маркетинг строящихся объектов (бизнес-идея-окончание строительства) - анализ первичного рынка недвижимости

маркетинг построенных объектов и земельных участков (обращение объекта) - анализ вторичного рынка недвижимости

маркетинг услуг на рынке недвижимости

Следует заметить, что понятие "анализ рынка недвижимости" в его повседневном использовании, на наш взгляд является достаточно общим и объединяет в себе, по крайней мере две процедуры:

Мониторинговое исследование рынка недвижимости для целей выявления общих и частных тенденций;

Исследование рынка недвижимости и его окружения для целей обоснования конкретного инвестиционного решения [2].

Стандартная концепция объекта недвижимости включает в себя следующие маркетинговые операции [1]:

анализ социально-экономической ситуации, бизнес-среды, а также сегментов рынка недвижимости, спроса и предложения;

определение вероятной рыночной стоимости для объектов, расположенных в конкретном географическом месте и выработка конкурентных преимуществ анализируемого объекта;

анализ эффективности инвестиционных проектов, с учетом необходимости привлечения заемных средств и продолжительности строительства.

Конечной целью любого исследования рассматриваемого типа является измерение соотношения спроса и предложения на конкретный вид товара на рынке недвижимости в конкретный (как правило будущий) момент времени.

Параметры спроса рынка определяются такими удельными показателями, как площадь (офисная или производственная) на одно рабочее место, расходы на покупки на душу населения, количество квартир или домов на душу населения и т.д.

С помощью параметров спроса рассчитывается количество необходимой недвижимости, которая соответствует росту ареала потребления недвижимости. Например, применяя показатель средних расходов на покупку к росту населения, прогнозируется увеличение розничных продаж, и, соответственно, необходимость в дополнительных площадях. При анализе рынка жилья рост населения, сегментированный по возрасту, доходу, размерам или составу семьи, конвертируется в сегментированный спрос.